Lorsque l’on pense à l’achat d’une maison ou d’un appartement en Suisse, le crédit hypothécaire est généralement un passage obligé. C’est l’une des méthodes de financement les plus courantes pour les particuliers qui souhaitent devenir propriétaires, dans un pays où les prix de l’immobilier sont élevés.
Toutefois, bien que les crédits hypothécaires soient très populaires, leur fonctionnement peut parfois sembler complexe, surtout pour ceux qui débutent dans le domaine immobilier.
Cet article vous permettra de mieux comprendre les bases des crédits hypothécaires en Suisse, en abordant les types de prêts, les critères d’octroi, le processus d’acquisition et les coûts associés.
Qu’est-ce qu’un Crédit Hypothécaire ?
Un crédit hypothécaire est un prêt accordé par une banque ou une institution financière, généralement destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier. L’emprunteur s’engage à rembourser ce prêt sur une période définie, tout en versant des intérêts. Le bien immobilier sert de garantie pour la banque : si l’emprunteur ne peut pas rembourser, la banque a le droit de saisir le bien et de le vendre pour récupérer son argent.
Les Différents Types de Crédits Hypothécaires
En Suisse, il existe plusieurs types de crédits hypothécaires. Le choix du type de prêt dépend de plusieurs facteurs, tels que le profil de l’emprunteur, les conditions économiques et la tolérance au risque. Voici les principaux types de crédits hypothécaires disponibles :
1. Hypothèque à Taux Fixe
L’hypothèque à taux fixe est l’une des formes les plus courantes de crédit hypothécaire en Suisse. Avec ce type de prêt, le taux d’intérêt reste le même tout au long de la durée du prêt, généralement entre 5 et 15 ans.
Cela signifie que les mensualités sont constantes, ce qui offre une grande sécurité pour l’emprunteur. Ce type d’hypothèque est particulièrement apprécié en période de taux d’intérêt bas, car il permet de se protéger contre une éventuelle hausse des taux à l’avenir.
Avantages :
- Protection contre les hausses de taux : L’emprunteur est protégé contre une augmentation des taux d’intérêt durant la durée fixe du prêt.
- Stabilité : Convient aux emprunteurs cherchant une sécurité financière sur le long terme.
Inconvénients :
- Moins flexible : Si les taux d’intérêt baissent, l’emprunteur ne peut pas en profiter à moins de renégocier son prêt, ce qui peut entraîner des frais.
- Coût potentiellement plus élevé : En période de taux d’intérêt bas, les taux fixes sont souvent plus élevés que les taux variables ou SARON.
- Frais de sortie anticipée : Si l’emprunteur souhaite rembourser le prêt avant la fin de la période fixe, il peut devoir payer des frais élevés.
2. Hypothèque à Taux Variable
Contrairement à l’hypothèque à taux fixe, l’hypothèque à taux variable fluctue en fonction des conditions du marché, notamment des variations du taux de référence LIBOR ou SARON. Bien que ce type de prêt offre la possibilité de profiter de baisses des taux d’intérêt, il comporte également un risque : les mensualités peuvent augmenter si les taux augmentent.
Avantages :
- Possibilité de baisse des mensualités : L’emprunteur peut bénéficier d’une réduction des mensualités si les taux d’intérêt baissent.
- Flexibilité : Pas de période fixe, ce qui permet de rembourser ou renégocier l’hypothèque plus facilement, souvent sans frais de sortie anticipée.
- Accès aux opportunités du marché : En période de taux d’intérêt bas, l’emprunteur peut profiter d’un coût de financement réduit.
Inconvénients :
- Risque de fluctuation : Les mensualités peuvent augmenter rapidement en cas de hausse des taux d’intérêt, rendant les paiements imprévisibles.
- Incertitude : Convient moins aux emprunteurs qui préfèrent la stabilité ou qui ne peuvent pas gérer une hausse soudaine des coûts.
3. Hypothèque à Taux Libor/SARON
Le crédit hypothécaire basé sur le taux SARON (anciennement LIBOR) est une option flexible. Ce type de prêt est réajusté régulièrement, souvent tous les trois ou six mois, en fonction de l’évolution des taux du marché interbancaire. Il peut offrir des taux avantageux en période de faible taux d’intérêt, mais il comporte également des risques en cas de hausse soudaine des taux. Ce type de prêt convient souvent aux emprunteurs ayant une tolérance au risque plus élevée.
Avantages :
- Taux souvent inférieur : Les taux SARON sont généralement plus bas que les taux fixes, en particulier en période de faible taux d’intérêt.
- Réajustement régulier : Les taux sont mis à jour régulièrement (tous les 3 ou 6 mois), permettant de bénéficier d’une réduction rapide des taux d’intérêt.
- Flexibilité : Souvent, les conditions sont plus flexibles que les hypothèques à taux fixe.
Inconvénients :
- Risque de hausse rapide : Comme avec les taux variables, les taux SARON peuvent augmenter rapidement, entraînant une hausse des mensualités.
- Manque de prévisibilité : Contrairement au taux fixe, il est difficile de prévoir avec certitude le coût du prêt sur plusieurs années.
- Réajustement fréquent : Les emprunteurs doivent accepter des variations régulières du coût de l’emprunt, ce qui peut créer de l’incertitude dans la gestion budgétaire.
Le Processus d’Obtention d’un Crédit Hypothécaire
L’obtention d’un crédit hypothécaire en Suisse suit un processus bien défini qui implique plusieurs étapes clés. Voici les principales étapes du processus :
1. Évaluation de la Situation Financière
Avant d’accorder un prêt, les banques procèdent à une évaluation complète de la situation financière de l’emprunteur. Cette évaluation inclut les revenus, les dépenses, les autres dettes, et l’épargne disponible.
Un point central est le ratio entre la dette et le revenu, souvent appelé « taux d’endettement », qui ne doit généralement pas dépasser 33 % des revenus bruts.
En soit, les charges théoriques calculées par la banque ne doivent pas excédées le tiers du revenu brut disponible.
2. Apport Personnel
En Suisse, l’apport personnel est un élément essentiel pour l’octroi d’un crédit hypothécaire. Les banques exigent généralement que l’emprunteur finance au moins 20 % du prix d’achat du bien immobilier avec ses propres fonds. Cela signifie qu’au maximum, la banque finance 80 % de la valeur du bien, via l’hypothèque. Une partie de cet apport peut provenir de votre épargne ou de votre 2e pilier (prévoyance professionnelle).
Bien que 20% semble être la norme, dans certaines situations, ce pourcentage peut être adapté. Le point souvent non négociable concernant les fonds propres concerne plutôt leur provenance. En effet, il est primordial qu’au moins 10% de l’apport initial total ne soit pas issu du 2e pilier (caisse de pension).
3. Analyse de la Valeur du Bien
Les banques évaluent également la valeur du bien immobilier que vous souhaitez acheter. Cette analyse permet de s’assurer que le montant emprunté est cohérent avec la valeur de la propriété. En règle générale, le montant du crédit ne doit pas dépasser 80 % de la valeur estimée du bien (pour un bien de résidence standard).
Cette valeur peut être différente selon les instituts financiers.
4. Choix de la Durée du Prêt
Les hypothèques en Suisse sont souvent conclues pour une durée déterminée, généralement entre 5 et 15 ans. À l’échéance, vous devrez refinancer l’hypothèque en fonction des conditions du marché à ce moment-là. Cela signifie que même avec un prêt à taux fixe, vous devrez éventuellement renégocier les conditions de votre prêt.
Les Coûts Associés à un Crédit Hypothécaire
Lors de la planification de l’achat d’une propriété, il est essentiel de tenir compte des différents coûts associés à l’obtention et à la gestion d’un crédit hypothécaire. Voici quelques-uns des coûts les plus courants :
1. Intérêts
Les intérêts représentent le coût principal d’un crédit hypothécaire. Le montant total des intérêts dépendra de la taille de votre prêt, de la durée et du taux d’intérêt appliqué. Sur une période de plusieurs années, les intérêts peuvent représenter une somme importante.
2. Frais de Notaire
En Suisse, l’achat d’un bien immobilier implique des frais de notaire pour l’enregistrement de la transaction. Ces frais varient en fonction du canton, mais ils se situent généralement entre 2 % et 5 % du prix de vente.
Le pourcentage n’est pas fixe, donc il n’est pas possible de mentionner un chiffre fixe pour le Jura. Il comprend cependant, les honoraires du notaire, les frais d’inscription au registre foncier, les frais d’acte notarié, divers taxes.
3. Coûts d’Assurance
Les banques ou les cantons exigent souvent que vous souscriviez une assurance habitation pour protéger le bien immobilier contre les risques (incendie, dégâts d’eau, etc.). En outre, certaines banques peuvent demander une assurance décès pour s’assurer que le prêt sera remboursé en cas de décès de l’emprunteur.
Par exemple au Jura, l’Etablissement Cantonale d’Assurance (ECA) exige que les bâtiments soient assurés contre l’incendie et dommages naturels.
4. Amortissement de l’Hypothèque
En plus des intérêts, l’emprunteur doit également amortir une partie de l’hypothèque, c’est-à-dire rembourser progressivement le capital emprunté. En Suisse, la loi impose que le montant du prêt soit ramené à 65 % de la valeur du bien immobilier en l’espace de 15 ans.
Les Risques à Considérer
Même si les hypothèques sont un outil puissant pour acquérir une propriété, elles comportent des risques. L’un des principaux risques est la hausse des taux d’intérêt, qui peut augmenter le coût du crédit à la fin de la période fixe. En outre, si vous ne pouvez plus rembourser votre prêt, la banque peut saisir votre bien immobilier, ce qui peut entraîner des pertes financières importantes.
Conclusion
Les crédits hypothécaires sont un élément clé de l’accès à la propriété en Suisse. Ils offrent des opportunités intéressantes pour devenir propriétaire, mais ils nécessitent une compréhension approfondie des différents types de prêts, des coûts et des risques.
Avant de souscrire une hypothèque, il est essentiel d’évaluer soigneusement vos finances, de bien comprendre les termes du contrat et de choisir le type de prêt qui correspond le mieux à votre situation. Les conseils d’un expert financier peuvent être précieux pour vous aider à naviguer dans ce processus complexe.
